부동산불패라고 했던가, 2007년의 부동산 폭락으로 침체되었던 부동산 가격이 회복함에 따라서, 주거용 및 상업용 부동산 투자에 많은 관심이 모이고 있다. 물론 부동산 사업에 중요한 요소는 여러가지가 있겠지만, 불확실한 부동산 사업의 성공을 위한 요소 중 하나를 꼽으라면 현금흐름관리라고 할 수 있겠다. 이에 도움이 될 수 있는 절세방법인 원가분석 (cost segregation study)에 대해 소개하려고 한다.

부동산 투자자에게 있어 가장 중요한 절세방법은 감가상각일 것이다. 원가분석을 통해, 납세자는 기존의 방식으로는 39년(상업용 부동산) 혹은 27.5년(주거용 부동산)에 나누어져서 감가상각이 될 비용의 일부를 훨씬  짧은 내용연수(5년, 7년, 15년 등)에 맞추어 감가상각을 할 수 있다. 자산의 내용연수가 짧아짐에 따라서 감가상각에 대한 공제를 더 앞당길 수 있다.  또한, 경우에 따라서는 이러한 비용들의 일부는 자산화를 하지 않고 아예 세무상 공제를 받을수 있다. 이러한 감가상각비 혹은 공제의 조정을 통하여 현금으로 지불해야 하는 세금을 이연시킴에 따라 실질적 현금흐름을 개선시키는데 도움을 줄 수 있다. 뿐만 아니라, 이미 과거에 놓쳐버린 감가상각을 공제받는데에도 사용될 수 있다.

원가분석은 거의 모든 상업용 자산에 적용가능하다. 이는 새로 산 자산, 새로 지어진 자산, 공사중인 자산, 상속받거나 1031교환으로 취득한 자산을 포함한다. 이 분석은 건설의 전반적인 과정 및 유형자산에 대한 세법에 대한 이해를 필요로하며, 이러한 분석을 바탕으로 세법상의 회계기준을 재구성하여 변경 신청하는 과정을 거쳐야 한다.

아무리 갖고 있는 자산이 장래에 가치가 오를 것으로 예상되더라도 이를 유지할만한 현금흐름이 없다면 이익을 내기가 힘들다. 원가분석을 통해서 기존 몇십년이 걸려서 받을 수 있는 감가상각에 대한 공제를 일시적인 공제 혹은 훨씬 짧은 기간내에 받을수 있도록 하는것이 현금흐름에 큰 도움이 될 것이다. 오늘의 1불이 내년의 1불보다 가치있다는 화폐의 시간가치를 잊지 말도록 하자. 불확실한 미래에 대비하여 현재에 확실한 절세를 해두는것이 당신의 부동산 사업에 도움이 될수 있다.