Proposed Regulations to Change Audit Process of Partnerships

 The IRS reissued proposed regulations to substantially change the audit process of Partnerships. Once finalized, these proposed regulations are effective to partnership tax years beginning after December 31, 2017.  There are two main provisions of the regulations that taxpayers should be aware of.

Audit Adjustment at Partnership Level -  Under the current partnership regime, unless partnerships are required to furnish more than 100 Schedule K-1s, partnership income adjustments resulting from IRS examinations are assessed at the partner level, reflecting each partners’ tax situations (e.g. tax rates, carryforwards, offsets, credits, exemptions and deductions).  If any underpayment/ adjustment is assessed from the examination, the individual partner is responsible for payment.

However, under the new rules, any adjustments made by the IRS must be paid by the partnership – the imputed underpayment.  The imputed underpayment is calculated by multiplying the total partnership adjustments by the highest rate of federal income tax in effect without regard to each partners’ marginal tax rates or tax attributes.  The new regime streamlines the audit process yet assesses tax at highest tax rates.  However, a partnership can elect to instead have the partners in the partnership to take into account the audit exam adjustments.  Such election should be considered on an annual basis.

Tax Matters Partner – A partnership may designate any person with a substantial presence in the United States as a representative.  The representative does not have to be a partner.  If such designation is not made by the partnership, the IRS may select any person as a partnership representative who will be responsible to respond to the IRS during the examination.  The representative has the sole authority to act on behalf of the partnership and all of its partners’ matters related to the examination, including agreeing to settlements, agreeing to examination adjustments, and statute of limitation extensions.

많은 회사들이 “성장엔진”이라고 믿는 곳에만 집중 투자를 하는 것을 보게된다. 예를 들어, 회사의 매출을 올리는 데에만 집중하여 영업, 마케팅에는 힘을 쏟지만 품질관리, 연구개발, 인사교육 등에는 등한시 하는 경우다. 세무적 리스크를 관리하고 세무상 누릴수 있는 혜택을 검토하는 일도 경영을 하는데에 간과하기 쉬운 대표적인 분야다. 하지만, 당신이 회사의 매출을 늘리고 비용을 줄이기 위해 노력하고 있다면, 그와 동일한 노력을 세금을 관리하는데에도 써야 할 것이다. 이러한 노력을 하는데에 도움이 될 만한 방안 몇가지를 소개한다. 물론 아래의 항목들 중 대부분은 당신이 운송업에 종사하고 있지 않아도 해당한다.

만약 당신이 운용하는 자산들을 리스 할 것인지 구매할 것인지 고민하고 있다면, 한가지 더 고려해 보야아 할 점이 있다. 리스를 하는 경우에는 리스텀에 나누어 납부하는 리스 페이먼트를 공제받게 되겠지만, 구매를 하게되면 세무상으로 보너스 감가상각 및 세법조항179를 사용할수 있어, 단기간의 세무공제를 받을 수 있으니, 구매를 하는데에 필요한 론을 받을 수 있다면, 리스와 구매의 현금흐름 및 세무상 장단점을 고려해보아야 한다.

설비를 유지하는데에 들어가는 보수관리비는 특정 요건에 따라 한 번에 비용처리가 가능하기도 하지만, 그게 아니라면 자산화하여 이용연수에 맞게 감가상각을 하여야 한다. 이를 원론적으로 판단하는데에는 주관적인 판단이 필요하게 되며, 이는 추후 논란의 소지가 될 수 있다. 이 때 활용할 수 있는 2가지 안전조항은 i) De Minimis Safe Harbor과 ii) Routine Maintenance Safe Harbor이다. 첫번째 안전조항은 보수관리비에 들어간 물품이나 구매된 물품 단가의 금액에 따른 기준을 제시한다. 회사가 회계감사를 받고 있다면 $5,000 미만까지, 회계감사를 받고 있지 않다면 $2,500미만까지의 개별아이템은 회계/세무상 비용처리 할 수 있다. 두번째 안전조항은, 일상적인 수리 및 교체에 대한 비용인정을 허락하고 있다. 규정에 따르면, 한 자산의 이용연수 중에 특정 부품의 교체가 일반적일 경우, 그 부품의 교체에 따른 비용은 세무상 비용인정을 허락하고 있다. 즉, 자동차의 타이어나 벨트등의 교체는 일반적인 보수유지라고 판단하여 비용인정을 허락하지만, 만약 자동차의 엔진을 교체하는 경우에는 일반적 보수유지라고 판단하기 어렵기 때문에 자산화 하여 감가상각을 하여야 하는 식이다.

만약 당신이 많은 금액의 보험료를 납부하고 있다면 Captive Insurance를 고려해 볼 수 있겠다. Captive Insurance Company (자사보험사)를 설립한 후, 기존에는 제 3자에게 납부하였던 보험료를 자사보험사로 투입하며 이에 대한 공제를 받게 된다. 자사보험사의 경우에는 일정요건 하에 받아들인 소득이 면세가 되는 등의 혜택이 주어진다. 또한, 추후 자사보함사 내에 쌓여있는 유보이익을 배당으로 받아올 수도 있다. 물론, 이 때에는 일반적 소득이 아닌 배당소득으로 더 낮은 세율이 적용된다. 이러한 이점은 자산가들 사이에서는 재산의 상속 및 증여에도 자주 사용되곤 한다.

이 외에도, 만약 당신이 운송업을 하고 있다면 각 주별로 납부하고 있는 세금에 주목할 필요가 있다. 각 주별로 기준과 규정이 다르지만, 일반적인 경우 각 주에서는 실제로 운송하는데 사용된 거리만큼만 납세의 의무가 있다. 즉, 예를 들어 만약 당신이 캘리포니아에서 100마일을 그리고 네바다에서 100마일을 달려 운송을 했다면, 네바다는 법인세가 없기 때문에 전체 과세소득의 50%에 대해서만 캘리포니아에 세금을 납부하게 된다. 특히, 캘리포니아 밖으로의 운행이 많은 경우, 주법인세는 상당부분 줄어들 수 있을것이다. 만약 캘리포니아에 100%의 과세소득을 신고해 왔었다면, 이를 수정신고하여 기존에 납부하였던 세금을 돌려받는 방법도 고려해 볼 수 있다. 만약 당신이 캘리포니아가 아닌 곳에서 운송이 있음에도 캘리포니아에만 세무보고를 하고 있었다면 다른 주에서 세금징수 및 벌금을 부과할 확률을 무시해서는 안된다. 물론 이런경우에도 Voluntary Disclosure Agreement를 통하여 자발적 신고를 하여 세무상 보고를 통하여 세무상 리스크를 관리할 수 있다.

물론 성장엔진은 매우 중요하다. 하지만, 한곳에만 집중하는 식의 경영은 근육운동에는 집중하면서 속에서 커져가고 있는 병에는 관심을 주지 않는 것과도 같다고 볼 수 있겠다. 성장엔진에 집중하는 것이 회사를 키우는데는 도움이 되겠지만, 이에만 매달리게 되면 결국 장기전략의 부재로 인한 원동력 고갈에 마주하게 마련이다. 그 때는 어쩌면 세심한 관리를 하기에는 너무 늦어버리는지도 모른다. 우리의 몸이 그러하듯이 사업의 건강은 내실을 다지는 사소한 것으로부터 시작한다.

부동산불패라고 했던가, 2007년의 부동산 폭락으로 침체되었던 부동산 가격이 회복함에 따라서, 주거용 및 상업용 부동산 투자에 많은 관심이 모이고 있다. 물론 부동산 사업에 중요한 요소는 여러가지가 있겠지만, 불확실한 부동산 사업의 성공을 위한 요소 중 하나를 꼽으라면 현금흐름관리라고 할 수 있겠다. 이에 도움이 될 수 있는 절세방법인 원가분석 (cost segregation study)에 대해 소개하려고 한다.

부동산 투자자에게 있어 가장 중요한 절세방법은 감가상각일 것이다. 원가분석을 통해, 납세자는 기존의 방식으로는 39년(상업용 부동산) 혹은 27.5년(주거용 부동산)에 나누어져서 감가상각이 될 비용의 일부를 훨씬  짧은 내용연수(5년, 7년, 15년 등)에 맞추어 감가상각을 할 수 있다. 자산의 내용연수가 짧아짐에 따라서 감가상각에 대한 공제를 더 앞당길 수 있다.  또한, 경우에 따라서는 이러한 비용들의 일부는 자산화를 하지 않고 아예 세무상 공제를 받을수 있다. 이러한 감가상각비 혹은 공제의 조정을 통하여 현금으로 지불해야 하는 세금을 이연시킴에 따라 실질적 현금흐름을 개선시키는데 도움을 줄 수 있다. 뿐만 아니라, 이미 과거에 놓쳐버린 감가상각을 공제받는데에도 사용될 수 있다.

원가분석은 거의 모든 상업용 자산에 적용가능하다. 이는 새로 산 자산, 새로 지어진 자산, 공사중인 자산, 상속받거나 1031교환으로 취득한 자산을 포함한다. 이 분석은 건설의 전반적인 과정 및 유형자산에 대한 세법에 대한 이해를 필요로하며, 이러한 분석을 바탕으로 세법상의 회계기준을 재구성하여 변경 신청하는 과정을 거쳐야 한다.

아무리 갖고 있는 자산이 장래에 가치가 오를 것으로 예상되더라도 이를 유지할만한 현금흐름이 없다면 이익을 내기가 힘들다. 원가분석을 통해서 기존 몇십년이 걸려서 받을 수 있는 감가상각에 대한 공제를 일시적인 공제 혹은 훨씬 짧은 기간내에 받을수 있도록 하는것이 현금흐름에 큰 도움이 될 것이다. 오늘의 1불이 내년의 1불보다 가치있다는 화폐의 시간가치를 잊지 말도록 하자. 불확실한 미래에 대비하여 현재에 확실한 절세를 해두는것이 당신의 부동산 사업에 도움이 될수 있다.

Real property values have sharply rebounded since the downturn that began in 2007, and we are seeing many entrepreneurs making investment in commercial and residential real properties.    A sound entrepreneur would understand the importance of managing cash flow and we like to introduce Cost Segregation Study that can help managing cash tax expense to maximize one’s bottom-line.

Cost Segregation is an analysis performed to identify costs that have been traditionally depreciated over 39 years (in the case of nonresidential commercial real properties) and 27.5 years (in the case of residential real properties) and to reallocate portion of these costs that can be depreciated over much shorter recovery periods (i.e., 5, 7, or 15 years) using accelerated method of depreciation or expensed immediately for tax purposes.  By accelerating tax depreciation, entrepreneurs can defer substantial amount of cash tax liabilities.

Cost Segregation is viable for almost any commercial facilities, including newly acquired or constructed, under construction, inherited or acquired through a 1031 tax-free exchange.  The analysis is used for an immediate increase in cash flow, a reduction in current tax liability, the deferral of taxes, and the ability of reclaim missed depreciation deduction in the past.

The analysis requires knowledge of both the construction process and the tax law involving fixed asset classification and process of adopting and requesting for an accounting method change.

Entrepreneurs in real estate should consider Cost Segregation study to maximize their bottom-line.  The study is performed to claim unclaimed depreciation deductions or accelerate cost recovery by reallocating substantial portion of cost that are being depreciated over 39 years or 27.5 years over much short periods.  Always remember that “a tax deduction today is worth more than a tax deduction tomorrow!”